যেকোনও সম্পত্তির মালিকানা বিনিময় করার জন্য, আপনাকে আইনত কোনও প্রকার দলিলের মাধ্যমে প্রপার্টি নিবন্ধিত করতে হবে। তবে বিনিময় প্রক্রিয়ার উপর নির্ভর করে দলিল আলাদা হতে পারে। এছাড়া প্রপার্টি আদান প্রদান বা বিনিময়ের বেশ কয়েকটি উপায়ও রয়েছে। ধরা যাক, যদি কেউ তার প্রপার্টি অন্য কোনও ব্যক্তি বা সংস্থাকে দান করতে চায় তাহলে তাদের এই দান বা উপহারের একটি আলাদা দলিল প্রস্তুত করতে হবে এবং সেই অনুযায়ী নিবন্ধনও করতে হবে। কিন্তু, যখন কেউ তাদের প্রপার্টি অন্য কারও কাছে বিক্রি করতে চায় তখন কী হয়? এখান থেকেই মূলত সাফ-কবলা বা বিক্রয় দলিলের প্রসঙ্গ আসে। আর অন্য যেকোন দলিলের মতো, সাফ-কাবলা দলিল এরও নির্দিষ্ট কিছু ফি রয়েছে। এই ব্লগে, আমরা সাফ-কবলা দলিলের নিবন্ধকরণ ফি থেকে শুরু করে অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো সম্বন্ধে জানবো। প্রথমেই যে প্রশ্নটা মাথায় ঘুরছে সেটা হচ্ছে সাফ-কবলা দলিল আসলে কী?
দলিল বিক্রয় বা সাফ-কবলা দলিল
সহজ কথায়, দুটি বা ততোধিক পক্ষের মধ্যে স্বাক্ষরিত চুক্তির আইনী দলিলকরণই সাফ-কবলা দলিল। কিন্তু, রিয়েল এস্টেটে, প্রপার্টি ক্রয়-বিক্রয়, বিতরণ বা স্থানান্তর সম্পর্কিত লেনদেনকে সাফ-কবলা বোঝায় এবং সাফ-কাবলা দলিল বলতে বিক্রয় দলিলকেই বোঝায়। এটাকে ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে মালিকানা বিনিময় চুক্তির আইনী দলিল বা আইনগত রেকর্ডও বলা হয়ে থাকে।
বিভিন্ন ধরণের দলিল রয়েছে এবং সাফ-কবলা দলিলসহ প্রতিটি দলিলের মধ্যে মৌলিক পাঁচটি তথ্য রয়েছে-
- সম্পত্তি সম্পর্কে বিস্তারিত তথ্য
- বিক্রেতার বা দাতার সঠিক তথ্য বা পরিচয়
- ক্রেতা বা গ্রহণকারীর পরিচয় বা সঠিক তথ্য
- সাক্ষীর যথাযথ তথ্য বা পরিচয়
- দলিলের সমাপ্তি নির্দেশ করে এমন একটি তারিখ
প্রক্রিয়া এবং প্রভাব
দলিলটি প্রস্তুত করার পরে, বিক্রেতার অবশ্যই দস্তাবেজগুলোতে স্বাক্ষর করতে হবে এবং প্রপার্টি ক্রেতার নামে নিবন্ধিত করতে হবে। আর বিক্রেতার স্বাক্ষর প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন করতে সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে নাও আসতে হতে পারে। বিক্রেতার পরিবর্তে, একজন প্রতিনিধি এটি করতে পারে। সাফ-কবলা দলিলের নিবন্ধন ফি প্রদানের পর বিক্রেতা প্রপার্টির মালিক হয়ে যাবেন এবং ক্রেতা এবং তার উত্তরাধিকারীরা এই প্রপার্টির উপর থেকে সমস্ত ক্ষমতা হারাবেন।
সাফ-কবলা দলিলের নিবন্ধন ফি
যেমনটি আমরা আগেই উল্লেখ করেছি, প্রত্যেক ধরণের দলিলের সাথে কিছু না কিছু ফি রয়েছে। সাফ-কবলা দলিলও এর ব্যতিক্রম নয়। সাফ-কবলা দলিলের নিবন্ধনের প্রক্রিয়া চলাকালীন আপনাকে নিবন্ধকরণ ফি ছাড়াও স্ট্যাম্প ফি, স্থানীয় সরকার কর এবং আয়কর দিতে হবে। রেজিস্ট্রেশনের সময় আপনাকে কত টাকা দিতে হবে তার বিস্তারিত রয়েছে এখানে-
রেজিস্ট্রেশন ফিঃ হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ১% টাকা।
স্টাম্প শুল্কঃ হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ১.৫% টাকা।
স্থানীয় সরকার করঃ সিটি কর্পোরেশন এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এর অধীনে সম্পত্তি হলে হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ২% টাকা, অন্যান্য ক্ষেত্রে সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ৩% টাকা।
শুল্কঃ ১৬০০ বর্গফুটের অধীনে জমি এবং অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ২% তবে ১৬০০ বর্গফুটরের উপরে শুল্কের মূল্য ৪.৫% হবে।
উৎস কর (53H): সাফ কবলা দলিলের উৎস কর নির্ধারণ কিছুটা জটিল প্রক্রিয়া। উৎস কর সকল স্থানের জমি, প্লট, বাড়ি বা ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে একরূপ নয়। সারা দেশের সকল স্থানকে তিনটি তফসিলে ভাগ করে প্রত্যেক এলাকার জন্য পৃথকভাবে উৎস কর নির্ধারণ করা হয়েছে। তাই আপনার জমি, প্লট, বাড়ি বা ফ্ল্যাট নিচের কোন তফসিলের অন্তর্ভুক্ত তা ভালভাবে পড়ে নিয়ে উৎস কর কত হবে তা নির্ধারণ করুন।
উৎসে আয়কর (53FF): উৎসে আয়কর রিয়েল এস্টেট বা ল্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান (ভূমি উন্নয়ন ও ভবণ নির্মাণ সংস্থা) কর্তৃক প্লট বা ফ্ল্যাট বিক্রয়ের ক্ষেত্রে পরিশোধ করতে হয়। প্লট বা জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে এবং ফ্ল্যাট বিক্রয়ের ক্ষেত্রে এই করের হারে তারতম্য রয়েছে।
অন্যান্য বিষয়
উপরে উল্লিখিত ফি, কর ও শুল্ক সমূহ ছাড়াও প্রত্যেক দলিলে বাধ্যতামূলকভাবে নিম্নলিখিত শুল্ক ও ফি লাগবেঃ
১। ২০০ টাকার স্ট্যাম্পে হলফনামা।
২। ই- ফিঃ- ১০০ টাকা।
৩। এন- ফিঃ-
(!) বাংলায় প্রতি ৩০০ (তিন শত) শব্দ বিশিষ্ট এক পৃষ্ঠা বা এর অংশ বিশেষের জন্য ১৬ টাকা।
(!!) ইংরেজি ভাষায় প্রতি ৩০০ (তিন শত) শব্দ বিশিষ্ট এক পৃষ্ঠা বা এর অংশ বিশেষের জন্য ২৪ টাকা।
৪। (নকলনবিশগনের পারিশ্রমিক) এনএন ফিসঃ-
(!) বাংলায় প্রতি ৩০০ (তিনশত) শব্দ বিশিষ্ট এক পৃষ্ঠা বা এর অংশ বিশেষের জন্য ২৪ টাকা।
(!!) ইংরেজি ভাষায় প্রতি ৩০০ (তিনশত) শব্দ বিশিষ্ট এক পৃষ্ঠা বা এর অংশ বিশেষের জন্য ৩৬ টাকা।
৫। সম্পত্তি হস্তান্তর নোটিশের আবেদনপত্রে ১০ টাকা মূল্যের কোর্ট ফি।
এই ছিল সাফ-কবলা দলিলের বিস্তারিত বিষয়াদি। সম্পত্তির মালিকানার সত্যতা যাচাইকরণ এবং সত্যতা যাচাই করার ক্ষেত্রে সাফ-কবলা দলিল বা বিক্রয় চুক্তি সর্বাধিক গুরুত্বপূর্ণ একটি দলিল।
