রিয়েল এস্টেট এবং প্রপার্টি বিষয়ক লিগ্যাল সার্ভিস এবং পরামর্শ সমূহ | বিপ্রপার্টি.কম

অ্যাপার্টমেন্ট, প্লট বা ভবনের মতো প্রপার্টি কেনার আগে এর ডকুমেন্ট যাচাই করা অপরিহার্য। এই ডকুমেন্ট যাচাইকেই লিগ্যাল ভেটিং বলা হয়। নিশ্চিন্ত জীবনযাপন এবং বিনিয়োগের সম্ভাব্য সুযোগ সৃষ্টির লক্ষ্যে প্রতিটি ডকুমেন্ট সঠিক নিয়মে লিগ্যাল ভেটিং করা জরুরি।

এক ব্যক্তি থেকে অন্য ব্যক্তির নামে প্রপার্টির মালিকানা পরিবর্তনের জন্য যেসকল লিগ্যাল সার্ভিস প্রয়োজন হয়, ঢাকার মধ্যে বিপ্রপার্টি গ্রাহকদের সেসকল সহায়তা প্রদান করে থাকে।

মিউটেশন কেন প্রয়োজন?

মিউটেশন মানে কোনো জমির মালিকানা হস্তান্তরের পর প্রাক্তন মালিকের পরিবর্তে খতিয়ানে (রেকর্ড অব রাইটস) নতুন মালিকের নাম যুক্ত করা। তাই প্রপার্টির উপর মালিকানার অধিকার প্রতিষ্ঠার জন্য মিউটেশন অপরিহার্য। সেই সাথে প্রপার্টি স্থানান্তর, নিবন্ধন বা ট্যাক্স প্রদানের জন্যও মিউটেশন করা জরুরি।

সাধারণত দুই ধাপে মিউটেশন সম্পন্ন হয়-

১। জমির মালিক সংশ্লিষ্ট সরকারি কর্তৃপক্ষ বা অথোরিটির সাথে মিউটেশন (যেখানে প্রযোজ্য) এবং সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের সাথে মিউটেশন।

২। সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের সাথে মিউটেশন

অথোরিটি মিউটেশন ফ্ল্যাট বা প্লট মিউটেশন নামেও পরিচিত। অন্যদিকে, ভূমি মিউটেশন পরিচিত তাহশীল মিউটেশন নামে। নতুন মালিক বা আবেদনকারীর পক্ষে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ কর্তৃক একটি মিউটেশন লেটার ইস্যু করে অথোরিটি মিউটেশন সম্পন্ন হয়।

খতিয়ান

খতিয়ান মূলত জমি সনাক্তকরণের জন্য একটি দলিল। জমির দখল, মালিকানা নির্ধারণ এবং ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণের জন্য জরিপের মাধ্যমে যে নথি প্রস্তুত করা হয়, সেটিই আসলে খতিয়ান নামে পরিচিত।

পর্চা

‘পর্চা’ হচ্ছে এমন একটি নথি, যা আইনত রেকর্ড অফ রাইট হিসাবে পরিচিত। পর্চায় মৌজা, জে এল নং, সিএস আরএস দাগ নং, খতিয়ান নং এর বিবরণ অন্তর্ভুক্ত থাকে। তবে এর জন্য প্রপার্টির মিউটেশন সম্পন্ন হতে হবে।

বায়া দলিল হচ্ছে পূর্ববর্তী সকল মালিকদের প্রপার্টির মালিকানা দলিল বা টাইটেল ডিড। প্রপার্টি কেনার ক্ষেত্রে এটি মূখ্য ভূমিকা পালন করে, যা প্রপার্টির উপর ক্রেতার দাবি প্রতিষ্ঠা করে মালিকানার ধারা চলমান রাখে। বিপ্রপার্টি গ্রাহকদের এই দলিল প্রস্তুত করতে সহায়তা করে থাকে।

মালিকানা বিষয়ক তথ্য

প্রথম আনুষ্ঠানিক রেজিস্ট্রেশনের পর থেকে এ পর্যন্ত সম্পত্তির সমস্ত মালিকদের মালিকানার বিস্তারিত বিবরণ এতে থাকে যা বর্তমান ও আগের সকল মালিকানার মধ্যে একটি শৃঙ্খল স্থাপন করে। বায়া দলিল মূলত এমন দলিল যা আগের সকল মালিকদের মালিকানার একটি সুশৃঙ্খল প্রমাণ।

প্রপার্টির মালিকানাস্বত্বর প্রমাণপত্র

প্রপার্টির মালিকানার ক্ষেত্রে মালিকানা দলিল হচ্ছে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ডকুমেন্ট। এটি আসলে একটি আইনি দলিল যা নিশ্চিত করে যে, নিজের নামে প্রপার্টি হস্তান্তর করার পরে ঐ ব্যক্তিই উক্ত প্রপার্টির মালিক।

হেবা বিল এওয়াজ কী?

কোন কিছুর বিনিময় নিয়ে দান করাকে হেবা বিল এওয়াজ বলে। এক্ষেত্রে গ্রহীতাকে হেবা গ্রহণের বিনিময়ে দাতাকে অবশ্যই কিছু দিতে হয়। দুই ব্যক্তির মধ্যে দুটি পারস্পরিক উপহার দেয়ার মাধ্যমে হেবার লেনদেন সম্পন্ন করা হয়। এক্ষেত্রে দাতার কাছ থেকে গ্রহীতাকে একটি উপহার দেয়া হয় এবং একইভাবে গ্রহীতার পক্ষ থেকে দাতাকে একটি উপহার দেয়া হয়৷

আনুষ্ঠানিক চুক্তি দলিল প্রয়োজন?

চুক্তি দলিল হচ্ছে কোনো কিছুর জন্য একটি বাধ্যতামূলক প্রতিশ্রুতি। বাণিজ্যিক পরিপ্রেক্ষিতে, একটি দলিল স্বাক্ষর করা মানে হচ্ছে কোনো ব্যক্তি বা সংস্থার দ্বারা নির্দিষ্ট দায়িত্ব এবং বাধ্যবাধকতা সম্পাদনের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রতিশ্রুতি। একটি চুক্তি দলিল নিশ্চিত করে যে, প্রপার্টি বা অন্যান্য আইনী অধিকারের ন্যায়সঙ্গত স্বার্থ সংরক্ষিত রয়েছে।

এনইসি (নন-এনকামব্রেন্স সার্টিফিকেট)

নন-এনকামব্রেন্স সার্টিফিকেট হল, গত ১০-১৫ বছরে নিবন্ধিত বা হারিয়ে যাওয়া সকল কাজের রেকর্ড, যা নিশ্চিত করে যে প্রক্রিয়াধীন করার জন্য সবকিছুই অন ট্র্যাক রয়েছে।

গ্রাহকের অনুপস্থিতিতে একজন অনুমোদিত প্রতিনিধি হিসেবে বিপ্রপার্টি যেকোনো ধরনের আইনি কাজ সম্পন্ন করার মাধ্যমে গ্রাহকদের যথাযথ সার্ভিস দিয়ে থাকে।

পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি

পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা অ্যাটর্নি লেটার হল এমন একটি লিখিত অনুমোদন পত্র, যা নির্দিষ্ট কোন ব্যক্তিকে অন্যের পক্ষ হয়ে প্রতিনিধিত্ব করে তার ব্যক্তিগত বিষয়, ব্যবসা বা অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ আইনি বিষয়ে; প্রধান, অনুদানকারী বা দাতা হিসাবে কাজ করার অনুমতি দিয়ে থাকে।

ফরেইন পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (নিবন্ধিত)

ফরেইন পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা এফপিওএ হচ্ছে এমন একটি চুক্তি যার মাধ্যমে প্রবাসী আবেদনকারীরা বাংলাদেশে তার প্রপার্টি পরিচালনার জন্য একজন ব্যক্তি বা সংস্থাকে নিয়োগ করতে পারে। আর এই চুক্তি পত্রটি পরবর্তীতে দুই সেট ফটোকপি সহ সত্যায়নের জন্য বাংলাদেশের দূতাবাসে জমা দিতে হবে এবং সত্যায়িত করতে হবে।

রাজউক/এনএইচএ/এমপি অফিস থেকে গ্রহণযোগ্যতা

সরকারি প্রপার্টির ক্ষেত্রে, আইনগতভাবে স্বীকৃত হওয়ার জন্য পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির অনুমোদন নিতে হবে।

একটি নির্মাণ প্রকল্প শুরু করার জন্য গ্রাহকের যে পরিকল্পনাগুলোর প্রয়োজন হয়, তা অনুমোদনের জন্য প্রস্তুত করা এবং হারিয়ে যাওয়া নথি পুনরায় প্রস্তুত করতে ও অনুমোদন নিতে বিপ্রপার্টি সহায়তা করে থাকে। ৷

পরিকল্পনার অনুমোদন ও লেআউট পরিকল্পনা:

ভবন নির্মাণ প্রকল্প শুরু করার জন্য, যথাযথ কর্তৃপক্ষ কর্তৃক একাধিক ডকুমেন্টের অনুমোদন নেয়া জরুরি। এর মধ্যে বিল্ডিং প্ল্যান এবং লেআউট প্ল্যান অন্যতম। এক্ষেত্রে পরিকল্পনা সমূহ অনুমোদনের জন্য প্রস্তুত করা থেকে শুরু করে অনুমোদন নেয়া পর্যন্ত সকল ক্ষেত্রেই বিপ্রপার্টি গ্রাহকদের সহায়তা করে৷

লে-আউট প্ল্যান কেন জরুরি?

লে-আউট প্ল্যান ভবন নির্মাণের সময়ে প্রোডাক্টিভিটি ও এর কোয়ালিটি সার্ভিসকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করে। এতে এফএআর (ফ্লোর এরিয়া রেশিও) ও অন্তর্ভুক্ত থাকে। এক্ষেত্রে লে-আউট দুর্বল হলে খরচ বাড়ে, বিভ্রান্তির সৃষ্টি হয়, তথ্য প্রবাহ ও যোগাযোগে ঘাটতি দেখা দেয় এবং গ্রাহক নিজেও দুশ্চিন্তার মধ্যে পড়েন। তাই,ঝামেলা এড়িয়ে সঠিকভাবে ভবন নির্মাণের জন্য লে-আউট প্ল্যান অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

রাজউকের মতো গভর্নিং বডি থেকে প্রয়োজনীয় সকল অনুমোদন নিয়ে প্রপার্টি বৈধভাবে গ্রহণ ও তা ব্যবহার করার অনুমতি নেয়ার বিষয়টি নিশ্চিত করতে বিপ্রপার্টি সহায়তা করে থাকে।

প্রপার্টি গ্রহণের ক্ষেত্রে

রাজউক একটি বিল্ডিং সম্পূর্ণ হওয়ার পরে ""বিল্ডিং অকুপেন্সি সার্টিফিকেট"" এর বিধান কার্যকর করে। ২০০৮ সালের ঢাকা মেট্রোপলিটন ভবন নির্মাণ বিধিমালার ১৮ ধারা অনুযায়ী, ভবন সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে সম্পন্ন হলে ভবন বা ব্যবহারের আগে, রাজউক থেকে অকুপেন্সি সার্টিফিকেট নেয়া বাধ্যতামূলক। এটি এমন একটি ডকুমেন্ট যা প্রত্যয়িত করে যে ভবনটি জাতীয় বিল্ডিং কোড মেনে নির্মিত এবং ব্যবহারের জন্য উপযুক্ত। এটি পৌর কর্পোরেশন এর মতো উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ বা স্থানীয় সরকার সংস্থা থেকে জারি করা হয়।

অকুপেন্সি সার্টিফিকেট প্রয়োজন?

অকুপেন্সি সার্টিফিকেট ছাড়া ভবনটি যে বসবাসের জন্য মানসম্মত তা প্রমাণ করার কোন সুযোগ নেই। ফলে এটি না থাকলে নিরাপত্তা বিষয়ক সমস্যা ও প্রপার্টির বীপরিতে মর্টগেজ পেতে সমস্যা হতে পারে। এই ডকুমেন্টটি না থাকলে বীমা কভারেজ পেতেও অসুবিধা হয়।

পৌরসভা থেকে পানি, গ্যাস ও বিদ্যুতের মতো ইউটিলিটি সংযোগ নিতেও অকুপেন্সি সার্টিফিকেট প্রয়োজন। নিয়মানুযায়ী, ইউটিলিটি সার্ভিস কর্তৃপক্ষ এই সার্টিফিকেশন ছাড়া গ্যাস, পানি ও বিদ্যুৎ সংযোগ দিতে পারবে না।

একজন মৃত ব্যক্তির প্রপার্টির মালিকানার উত্তরাধিকার প্রমাণ করার জন্য সাকসেশন সার্টিফিকেট প্রয়োজন হয়ে থাকে, যা পেতে বিপ্রপার্টি সহায়তা করে থাকে।

সাকসেশন সার্টিফিকেট- (সাকসেশন আইন-১৯২৫)

সাধারণত দুই ধাপে সাকসেশন সম্পন্ন হয়:(ক) স্থানীয় সরকারী কর্তৃপক্ষ, যেমন সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা বা ইউনিয়ন পরিষদ থেকে সাকসেশন (ওয়ারিশান) সার্টিফিকেট নিতে হয়।

(খ) আদালতের মাধ্যমে সাকসেশন সার্টিফিকেট নিতে হয়।

বণ্টননামা দলিল

ওয়ারিশ বা উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির সীমানা চিহ্নিত করে যার যার প্রাপ্ত স্বত্ব বুঝে নেয়ার জন্য যে দলিল করা হয় সেটি হচ্ছে বণ্টননামা দলিল। সাধারণত এটি পরিবারের সদস্যদের মধ্যে হয়ে থাকে যেখানে প্রতিটি সদস্য প্রপার্টির একটি অংশ পায় এবং তার জন্য বরাদ্দকৃত অংশের মালিক হয়।

প্রপার্টির বিদ্যমান মালিক বা ইজারাদাতা যেন তাদের প্রপার্টি বিক্রি করতে সক্ষম হয়, এর জন্য সেল পারমিশন নেয়ার বিষয়টি বিপ্রপার্টি নিশ্চিত করে থাকে।

গ্রাহকরা কোন ধরনের ঝামেলা ছাড়াই যেন প্রপার্টি ক্রয়-বিক্রয় বা বিনিয়োগের সাথে যুক্ত থাকতে পারেন, এ কারণে বিপ্রপার্টি গ্রাহকের প্রপার্টির সকল লিগ্যাল বিষয় সমূহ দেখভাল করার মাধ্যমে পুরো প্রক্রিয়াটি পরিচালনা করে থাকে।

লিগ্যাল সার্ভিস সমূহ

সকল সেবা

সমূহ

ডকুমেন্ট প্রত্যাহার সেবা সমূহ

ভেটিং পরিষেবা -

কি আশা করছ

পরিষেবার বিবরণ

যোগাযোগ করুন

কর্পোরেট অফিস

বনানী মার্কেটপ্লেস