রিয়েল এস্টেট সেক্টরের জন্য বিভিন্ন সুবিধাজনক ফাইন্যান্সিয়াল স্কিম আছে। কিন্তু তবু পরিকল্পনার অভাবে অনেকেই রিয়েল এস্টেট সেক্টরে বিনিয়োগ করে বড় ধরনের অর্থনৈতিক ক্ষতির সম্মুখীন হন। এমনকি সময়মতো ঋণ পরিশোধ করতে না পারা, ঋণখেলাপি হওয়ার কথাও শোনা যায় হরহামেশাই। দীর্ঘমেয়াদী অর্থনৈতিক পরিকল্পনা বা রিয়েল এস্টেট প্রজেক্ট ফাইন্যান্স এবং বন্ড মার্কেটের অক্ষুন্নতা এ ঝুঁকিগুলো এড়াতে সহায়ক হতে পারে। বড় রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশনগুলোর জন্য ঝুকির বিষয় হয়ে দাঁড়ায় ম্যাচিউরিটি মিসম্যাচ এবং অ্যাসেট/লায়াবলিটি ম্যানেজমেন্ট। এ সমস্যার সমাধান না করতে পারলে শুধু যে অর্থনৈতিক ক্ষতি হয় তা কিন্তু নয়, ঋণখেলাপি হয়ে প্রতিষ্ঠান বন্ধও হয়ে যেতে পারে। তাই এই ব্লগের মূল উদ্দেশ্য রিয়েল এস্টেট খাতে দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ পরিকল্পনা এর প্রভাব এবং স্থিতিশীল বন্ড মার্কেটের সাথে এর সম্পর্কের ব্যাপারটি বুঝিয়ে বলা।
অর্থনৈতিক অসামঞ্জস্যতা যেভাবের রিয়েল এস্টেট সেক্টরের জন্য ঝুঁকি হয়ে দাঁড়ায়
কোম্পানির স্বল্প মেয়াদী অ্যাসেট ও স্বল্প মেয়াদী ঋণের মধ্যে অসামঞ্জস্যতা থাকলে তাকে ম্যাচিউরিটি মিসম্যাচ বলা হয়। এটি রিয়েল এস্টেট খাতে দুভাবে হয়ঃ
- যখন স্বল্প মেয়াদী লায়াবলটি বা ঋণ রিয়েল এস্টেট কোম্পানির স্বল্প মেয়াদী অ্যাসেটের চেয়ে বেশি মূল্যমানের হয়
- যখন রিয়েল এস্টেট কোম্পানি দীর্ঘ মেয়াদী অ্যাসেট বা গুরুত্বপূর্ণ ইনভেস্টমেন্ট ফান্ড করার জন্য শুধুমাত্র স্বল্প মেয়াদী অ্যাসেটের ওপর নির্ভর করে
অনেক ক্ষেত্রে কোম্পানিগুলো স্বল্পমেয়াদি ঋণের মাধ্যমে স্থায়ী সম্পদ বা এ ধরনের দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগ করে, যার কারণে ‘ম্যাচিউরিটি মিসম্যাচ’ হয়ে কোম্পানিতে তারল্য অর্থাৎ নগদ অর্থের সংকট দেখা দিতে পারে। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে স্থায়ী সম্পদে সর্বোচ্চ বিনিয়োগ করা হয়। এজন্য স্থায়ী সম্পদের সক্ষমতার ব্যবহার দেখতে হবে। এর সঙ্গে দেখা উচিত অবচয় হার।
উদাহরণস্বরূপ বলা যায়, এক বছর মেয়াদী বন্ড ছয় মাসের হয়ে যায়। দীর্ঘমেয়াদী অর্থনৈতিক পরিকল্পনা বা রিয়েল এস্টেট প্রজেক্ট ফাইন্যান্স এ সমস্যার সমাধান করতে পারে।
রিয়েল এস্টেট প্রজেক্ট ফাইন্যান্সের মাধ্যমে ম্যাচিউরিটির লায়াবলিটি এড়ানো
রিয়েল এস্টেট প্রজেক্ট ফাইন্যান্স এ খাতের এক ধরনের স্বাধীন মূলধন বিনিয়োগ। এ প্রজেক্টগুলো থেকে ক্যাশ ফ্লো ও অ্যাসেট পাওয়া যায়। রিয়েল এস্টেট খাতে ইকুয়িটি এমন এক ধরনের ক্যাপিটাল স্ট্যাক যা দিয়ে সব ধরনের প্রজেক্টে অর্থ যোগান দেয়।
দীর্ঘ মেয়াদী অর্থ যোগানের জন্য দীর্ঘ মেয়াদী বন্ড মার্কেট থাকা খুবই জরুরি। বাংলাদেশ ব্যাংকের মতে, “বন্ড বাজারের এতোসব অগ্রগতি সত্ত্বেও কর্পোরেট বন্ডের অনুপস্থিতির কারণে সার্বিকভাবে বাংলাদেশের বন্ড বাজারের অবস্থা সন্তোষজনক নয়। একটি স্পন্দনশীল কর্পোরেট বন্ড বাজারের উপস্থিতি ব্যাংক ঋণের উপর বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের নির্ভরশীলতা হ্রাসে শক্তিশালী ও ইতিবাচক প্রভাব ফেলে। এছাড়া এটা অর্থের প্রকৃত বিকল্প মূল্য প্রতিফলনপূর্বক দেশের সুদহারের প্রতিযোগিতামূলক কাঠামো গড়ে তোলে।”
দীর্ঘ মেয়াদী বন্ড মার্কেট থাকলে তা নন-পার্ফমিং লোনের কার্যকারিতা বৃদ্ধি করে, যা বিনিয়োগ সুবিধা বাড়ায়। বিনিয়োগ বেশি মানে, মুনাফাও বাড়বে। দীর্ঘমেয়াদী অর্থনৈতিক পরিকল্পনা থাকলে দায়ভার জনিত অস্বচ্ছতা, নৈতিক বিপর্যয় জনিত সমস্যা, নিয়ন্ত্রণ বিষয়ক ঝামেলা অনেক কমে যায়।
রিয়েল এস্টেট প্রজেক্টে অর্থায়ন জোরদার করতে চারটি মূল বিষয়
বন্ড মার্কেটে অর্থায়ন জোরদার করে রিয়েল এস্টেটে দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক পরিকল্পনায় যাওয়ার আগে চারটি মূল বিষয় বিবেচনা করা খুব প্রয়োজন।
- আর্থিক পরিকল্পনায় অর্থের পর্যাপ্ত এবং দীর্ঘমেয়াদী সরবরাহের পাশাপাশি কর্পোরেশনগুলোর থেকে সঞ্চয় প্রকল্প রাখা প্রয়োজন। এটি রিয়েল এস্টেট অর্থনীতির ক্রমবর্ধমান বিনিয়োগের চাহিদা মেটাতে সহায়তা করে।
- দীর্ঘমেয়াদী প্রতিশ্রুতি দিতে পারবে এমন সংস্থাগুলোকে রিয়েল এস্টেট প্রজেক্টের মূলধন সংগ্রহ এবং সরবরাহ পরিকল্পনার অংশ করা উচিত।
- দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য হেজিং সংস্থা কিংবা অনান্য আর্থিক সংস্থাগুলোর একটি বহুমুখি উপস্থিতি থাকা প্রয়োজন।
- জাতীয় অর্থনীতিকে এতটাই কার্যকর হতে হবে যাতে সেটি স্থিতিশীল নগদ প্রবাহের মাধ্যমে অর্থনৈতিক বিকাশ ঘটাতে পারে। অর্থনীতিতে উপযুক্ত নিয়ন্ত্রক সংস্থা দ্বারা একটা সমর্থন কাঠামো থাকা প্রয়োজন।
এসব বিষয়ের দিকে নজর রাখলে একটি রিয়েল এস্টেট সংস্থা সহজেই যে কোনও ধরণের আর্থিক ঝামেলা এড়াতে পারে। নীচের মন্তব্য বিভাগে আপনাদের সব প্রশ্ন জানান আমাদেরকে।
