বাংলাদেশের ভূসম্পত্তি সংক্রান্ত আইন (১৮৭৫ থেকে বর্তমান)

বাংলাদেশের প্রপার্টি সংক্রান্ত আইন গুলো অনেক পুরাতন। এসব আইনের মূল ভিত্তি বা উৎস হচ্ছে ব্রিটিশ ও পাকিস্তান আমলে প্রণীত আইনগুলো। ভূমি সংস্কারের বাস্তবায়ন এবং ভূমি বণ্টনে সামাজিক-প্রকৌশল আইন প্রতিষ্ঠা করার জন্য বাংলাদেশ মুক্তিযুদ্ধ পরবর্তী সময়েও অসংখ্য আদেশ, অধ্যাদেশ এবং আইন পাস করেছে।

বাংলাদেশের  প্রপার্টি সংক্রান্ত আইন এর ঐতিহাসিক পটভূমি সম্পর্কে জানতে পড়তে থাকুন। 

ভূমি জরিপ আইন, ১৮৭৫

১৮৭৫ সালের জরিপ আইনে মূলত গ্রামের সীমানা নির্ধারণ করে দেয়া হয়। এই আইন আইনের মাধ্যমে মৌজা বা গ্রামের প্লটগুলোকে আলাদা আলাদা ভাগে বিভক্ত করে কাল্পনিক সীমানা নির্ধারণ করা হয়। যেখানে জমির মালিকানা, আংশীদার, রেভিনিউ বা ভাড়া দেওয়া সংক্রান্ত বস্তারিত সবকিছুর রেকর্ড রাখা হয়।  

বর্তমানে এই আইনটি বাংলাদেশের  প্রপার্টি সংক্রান্ত আইন এ গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করছে। এই আইনের উদ্দেশ্য হল একটি স্থাপনার জন্য ভূমি জরিপ এবং সীমানা নির্ধারণ করা এবং সীমানা পৃথকীকরণের চিহ্ন বা দাগ রক্ষণাবেক্ষণ করা।

খাজনা/ভাড়া মুল্যায়ন আইন, ১৮৭৯

এটি ভূ-বাসন/ভুমি-নিষ্পত্তি কর্মকর্তাকে দখলিস্বত্বের জন্য খাজনা/ভাড়া বৃদ্ধি যাচাই করার অনুমতি দেয়। ১৮৭২ সালের পাবনার কৃষক বিপ্লবের পরবর্তী সময়ে, ১৮৭৯ সালের এপ্রিল মাসে কৃষক বা রায়তদের খাজনা বাড়াতে জমিদারদের প্রচেষ্টা রোধ করার জন্য খাজনা/ভাড়া আইন কমিশন প্রতিষ্ঠিত হয়।

বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন, ১৮৮৫

বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন প্রতিষ্ঠা লাভ করে ১ লা নভেম্ব্‌ ১৮৮৫ সালে। এই আইন মালিকানা, স্বত্ব, এবং জমিদার, তালুকদার, ভূস্বামী, মোকাররারি রায়ত (স্থায়ী খাজনা প্রদানকারী রায়ত), আবাসিক রায়ত, স্থায়ী রায়ত, অ-দখলদার রায়ত, ইত্যাদি সংক্রান্ত জটিলতর বিধানগুলো প্রণয়ন করেছিল।

১৯২৮ সালের অ্যাক্ট নং IX অনুসারে, এই আইনে, দখলদার (অকুপেন্সি) রায়তদের তাদের ভূস্বামী বা জমিদারকে জমির মূল্যের চার ভাগের এক ভাগ অধিহার মূল্য (প্রিমিয়াম) প্রদানের শর্তে, জমি হস্তান্তরের  অনুমতি দেওয়ার জন্য সংশোধিত হয়। জমিদারদের এই জমি অধিগ্রহণ অধিকারকে কাজে লাগিয়ে,  বর্গাদারকে ভাড়াটে অধিবাসী হিসেবে সাব্যস্ত করা যাবেনা যদি না সেই ভূস্বামী বা জমিদার তাকে সাব্যস্ত করে যার অধীনে সে বর্গাদার হিসেবে ছিল অথবা যদি না সে কোন প্রথা বা আইনের বলে অধিবাসীর অধিকার ভোগ করে থাকে। এই আইনে, কাটা হয়নি এমন ফসল ও দখলদারদের অস্থাবর সম্পত্তি বিক্রির জন্য সংযুক্তি এবং প্রস্তাবের বিধান বাতিল করা হয়েছিল।

১৯৩৮ সালের অ্যাক্ট নং XI এর মাধ্যমে, এই আইন জমিদারদের ভাড়াটে অধিবাসী কর্তৃক ভূমি হস্তান্তরের সময় প্রদেয় অধিহার মূল্য বা প্রিমিয়াম, জমিদারদের এসব জমি অগ্র-ক্রয়াধিকার (ঘোষণার পূর্বেই ক্রয়) এবং পরবর্তী স্থানান্তরকারী দখলদার রায়তদের উপর অগ্র-ক্রয়াধিকার রহিত করে, যদি ভূমির এই বিনিময় অপরিচিত কারও সঙ্গে হয়ে থাকে। উপরন্তু এই অ্যাক্টের মাধ্যমে দখলকৃত জমি কম -বেশি পনেরো বছরের জন্য খালাসী বন্ধক হিসেবে রাখা এবং আদালতের মাধ্যমে এর মালিকানা পুনরুদ্ধারের ব্যবস্থা করা হয়েছে।

১৯৩৯ সালের অ্যাক্ট নং XIII এ, উল্লিখিত আইনের ধারা ৫২ এর বিধান সংশোধন করে এবং দখলদারদের দখলে থাকা অধিক জমির ক্ষেত্র অনুমান ব্যতিরেকে দখলদারদের ভাড়া বাড়ানোর জন্য আদালতকে কোন ডিক্রি পাস করতে বাধা দেয়।

১৯৪০ সালের অ্যাক্ট নং XVIII উক্ত আইনের পাশাপাশি ধারা ২৬ এর বিধান সংশোধন করে এবং শর্তসাপেক্ষে বিক্রির মাধ্যমে বন্ধকসহ দখলকৃত সম্পত্তির সমস্ত বন্ধককে পনের বছরের জন্য একটি খালাসী হোম লোন (ঋণ) হিসাবে বিবেচনা করে এবং আদালতের মাধ্যমে এই ধরনের জমির মালিকানা পুনরুদ্ধারের বিধান করে।

বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইনের সংশোধিত বিধানগুলি ১৭৭৩-এর চিরস্থায়ী বন্দোবস্ত প্রবিধান দ্বারা হরণকৃত ভাড়াটে অধিবাসীদের প্রায় সকল অধিকারকে পুনরায় প্রতিষ্ঠিত করে। একারণে, বেঙ্গল টেনেন্সি অ্যাক্ট বা বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন বাংলায় দখলিস্বত্ব অধিকারের ম্যাগনা কার্টা নামে পরিচিত। 

বঙ্গীয় অ-কৃষি প্রজাস্বত্ব (অস্থায়ী বিধান) আইন ১৯৪০

১৯৩৮ সালে অ-কৃষি জমি অনুসন্ধান কমিটি প্রতিষ্ঠার পর (যা চান্দিনা কমিটি নামেও পরিচিত) জমিদাররা কৃষি সংশ্লিষ্ট নয় এমন দখলদার বা ভাড়াটে অধিবাসীদের উচ্ছেদ করতে শুরু করে। সরকার এই ধরনের উচ্ছেদ রোধ করার জন্য একটি স্বল্পমেয়াদী কৌশল হিসেবে বেঙ্গল অ-কৃষি প্রজাস্বত্ব (অস্থায়ী বিধান) আইন ১৯৪০ বিধান করে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২

এই আইন বিক্রি, চুক্তি, বন্ধকী, ইজারা, সমঝোতা, বিনিময় (যেমন; ফসলের সাথে ভূ-সম্পত্তি বিনিময়), বা অনুদানের মাধ্যমে একজন ব্যক্তির সাথে অন্য আরেকজনের সম্পত্তি বিনিময় নিয়ন্ত্রণ করে।

নিবন্ধন আইন, ১৯০৮

নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ বাংলাদেশের  প্রপার্টি সংক্রান্ত আইন এর ইতিহাসে একটি গুরুত্বপূর্ণ আইন। এই আইনের উদ্দেশ্য হল নিবন্ধন সংক্রান্ত আইনকে একীভূত করা এবং নিবন্ধনের পদ্ধতি প্রদান করা। নিবন্ধনের জন্য কোন কোন দলিল বা প্রমাণপত্র আবশ্যক তার বিধানও এই আইনের দ্বারা প্রতিষ্ঠিত হয়।

অ-কৃষি প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৪৯

এই আইনের উদ্দেশ্য হচ্ছে বাংলাদেশে নির্দিষ্ট অ-কৃষি অধিবাস বা দখলের ক্ষেত্রে জমিদার এবং ভাড়াটে অধিবাসী বা প্রজার সম্পর্কিত আরো কার্যকরী আইনের বিধান করা।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০

ভূমি রাজস্ব কমিশনের সুপারিশে ১৯৫০ সালের পূর্ববঙ্গ রাজ্য অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন প্রণীত হয়েছিল। সরকার কর্তৃক সকল খাজনা গ্রহণকারীর স্বার্থ রক্ষার জন্য এই আইন প্রণয়ন করা হয়েছিল।

১৯৪৮ সালের (ইমার্জেন্সি) রিকুইজিশন অফ প্রপার্টি অ্যাক্ট -এর অধীনে, সরকার জনসাধারণের উদ্দেশ্যে বা স্বার্থের জন্য যেকোনো গৃহস্থালি বা জমি অধিগ্রহণ করতে পারে।

১৯৫২ এর অ্যাক্ট নং X সরকারী জমি এবং ভবন থেকে অননুমোদিত ভাড়াটে অধিবাসীদের উচ্ছেদের বিধান করে, এবং তাতে সমতুল্যতা বাতিল করে।

অধিকন্তু, অধ্যাদেশ নং XXIV, ১৯৭০ অননুমোদিত ভাড়াটে অধিবাসী বা দখলদারদের সরকার এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষের জমি এবং ভবন থেকে উচ্ছেদ করতে সহায়ক ছিল। 

হাট ও বাজার (প্রতিষ্ঠা ও অধিগ্রহণ) অধ্যাদেশ ১৯৫৯

এই অধ্যাদেশের উদ্দেশ্য ছিল কালেক্টরের কাছ থেকে আগাম লাইসেন্স নিয়ে ব্যক্তি যেন তার দখলে থাকা কোন জমিতে হাট-বাজার স্থাপন করতে পারে। এটি লাইসেন্স ছাড়াই প্রতিষ্ঠিত হওয়া হাট-বাজারের জমি বাজেয়াপ্ত করতে সহায়ক ভূমিকা পালন করে। সরকারী গেজেটে নোটিশ প্রকাশের মাধ্যমে ক্ষতিপূরণ মূল্যায়ন তালিকা এবং প্রতিদানমূল্য চূড়ান্ত প্রকাশের পর হাট এবং বাজার (প্রতিষ্ঠা এবং অধিগ্রহণ) অধ্যাদেশ ১৯৫৯, পূর্বোক্ত স্থাপনাগুলো সংগ্রহের বিধান করে।

ওয়াকফ অধ্যাদেশ, ১৯৬২

ওয়াকফ অধ্যাদেশ ১৯৬২, মুসলমানদের জন্য বাংলাদেশের  প্রপার্টি সংক্রান্ত আইন এর একটি উল্লেখযোগ্য অংশ।

“ওয়াকফ” শব্দটির অর্থ হল একজন ব্যক্তি ইসলামি আইনের দ্বারা স্বীকৃত কোন ধর্মীয় বা দানের উদ্দেশ্যে তার যেকোন স্থাবর বা অস্থাবর সম্পত্তি স্থায়ীভাবে দান করবে এবং অন্যান্য দান বা অনুদানও উপরোক্ত উদ্দেশ্যে করা হলে তা ওয়াকফ সাব্যস্ত হবে, ওয়াকফ গঠনকারী ব্যাক্তি মুসলিম বা অমুসলিম হতে পারে।

বেঙ্গল ওয়াকফ অ্যাক্ট ১৯৩৪ বিলুপ্ত হওয়ার পর, এই আইনের উদ্দেশ্য ছিল ওয়াকফ সম্পত্তির উন্নত ব্যবস্থাপনা প্রদান করা।

ভূমি আইন উন্নয়ন কর অধ্যাদেশ, ১৯৭৬; অধ্যাদেশ নং XLII, ১৯৭৬

এই অধ্যাদেশ প্রাথমিকভাবে একটি সম্পত্তির উন্নয়ন করের শুল্ক প্রদান করে। পার্বত্য চট্টগ্রামকে ব্যতীত সমগ্র বাংলাদেশের জন্য এই আইন প্রযোজ্য।

ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ, ১৯৮৪

এই অধ্যাদেশটি জমির মেয়াদ, ভূমি মালিকানা এবং ভূমি হস্তান্তরের সাথে সম্পর্কিত আইনের সংস্কার ঘটিয়েছে যাতে উৎপাদনের পরিমাণ বৃদ্ধি পায় এবং জমির মালিক ও বর্গাদারদের মধ্যে সুসম্পর্ক বজায় থাকে।

ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ, ১৯৮৪ বেনামি লেনদেন নিষিদ্ধ করেছে, জমির সর্বোচ্চ সীমা কমিয়ে ৬০ বিঘা (আদর্শ পরিমাপে) করেছে, এবং বর্গা জমির দখল অধিকার বা দখলিস্বত্ব বরগদারদের প্রদান করেছে।

স্থাবর সম্পত্তি (অধিগ্রহণ এবং ফরমাশ প্রদান) অধ্যাদেশ, ১৯৮২

স্থাবর সম্পত্তি অধ্যাদেশ ১৯৮২ বাতিল হওয়া আইনের অপরিহার্য পরিবর্তনকের পুনরায় বিধান করে এবং অব্যবহৃত জমি পূর্ববর্তী মালিকদের বা তাদের উত্তরাধিকারীদের দখলে ছেড়ে দেয়ার বিধান প্রণয়ন করে।

ভূমি সংস্কার বোর্ড অধ্যাদেশ, ১৯৮৯

ভূমি সংস্কার বোর্ড অ্যাক্ট ১৯৮৯ এর অধীনে জাতীয় পর্যায়ে ভূমি সংস্কার বোর্ড প্রতিষ্ঠিত হয়। একজন চেয়ারম্যান এবং দুইজন অতিরিক্ত সদস্য নিয়ে গঠিত হয় এই বোর্ড। মাঠ পর্যায়ের অফিসগুলোর কাজ তদারকি করা এবং ভূমি সংস্কার ব্যবস্থা বাস্তবায়ন এই বোর্ডের প্রধান উদ্দেশ্য। উপরন্তু, ভূমি মন্ত্রণালয় ভূমি ব্যবস্থাপনার পরিকল্পনা, বাস্তবায়ন এবং তত্ত্বাবধানের জন্য ভূমি সংস্কার বোর্ড প্রতিষ্ঠা সংশ্লিষ্ট বিষয়াদির দায়িত্ব, এবং একটি রেকর্ড রুম ও লাইব্রেরি রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্ব ন্যস্ত করেছে।

সম্পত্তি সংক্রান্ত জরুরি ফরমাশ ১৯৮৯

এই আইনে বন্যা বা ভূমি ক্ষয়ের  কারণে সৃষ্ট কোনো জরুরী অবস্থা বা দুর্যোগের সম্মুখীন হওয়া সম্পত্তির চাহিদা প্রদান করা হয়েছে।

ভুমি আপিল বোর্ড অধ্যাদেশ, ১৯৮৯

সরকার ভূমি আপিল বোর্ড আইন ১৯৮৯ এর ধারা 4 এর অধীনে ভূমি আপীল বোর্ড প্রতিষ্ঠা করেছে। এই অধ্যাদেশ জমির জমির সর্বশেষ অবস্থা নথিভুক্ত করে। আইনটি প্রত্যেক জমি মালিকের দাবি করা ভূমি উন্নয়ন করের পরিমাণ নিয়ন্ত্রণ করে এবং সেগুলিও সংগ্রহের বিধান করে। বোর্ডকে তাদের কাজ তদারকি করতে হয় এবং তাদের রেকর্ড পরিদর্শন করতে হয়। উপরন্তু, এটি খাস জমি এবং অর্পিত বা পরিত্যক্ত সম্পত্তি, ইত্যাদি তদারকি করে।

রাজ্য অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব (সংশোধন) আইন ১৯৯৪ এবং রাজ্য অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০-এর ধারা ৮৬ অধিগ্রহণকৃত প্লাবিত জমি তখনই তার পূর্ববর্তী অধিবাসী বা তাদের উত্তরাধিকারীদের হস্তান্তর করতে পারবে যদি সমতুল্য জমি প্লাবনের ৩০ বছরের মধ্যে উদ্ধার হয়।

সম্পত্তি হস্তান্তর প্রতিরোধ এবং দলিল ও রেকর্ড অপসারণ আইন, ১৯৫২ (ইস্ট বেঙ্গল অ্যাক্ট) অ্যাক্ট নং V, ১৯৫২;

এই আইনটি রাজ্যের অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর অধীনে নির্দিষ্ট ভুলত্রুটির ক্ষেত্রে দ্রুত জমির মুনাফা অর্জনের পথ  অবলম্বন করতে সহায়তা করে।

ভূমি বকেয়া (দশমিক কয়েন পর্যন্ত রাউন্ডিং) অ্যাক্ট, ১৯৬১ (পূর্ব পাকিস্তান অধ্যাদেশ)

(অধ্যাদেশ নং XVII, ১৯৬১);

এই অধ্যাদেশটি নির্দিষ্ট ভূমি বকেয়ার দশমিক মুদ্রা সমতাকরণ করে দেয়। অধ্যাদেশটি কেবল তখনই প্রযোজ্য হবে যখন নির্দিষ্ট জমির বকেয়া পরিশোধ করা এবং ভবিষ্যতের প্রয়োজনে এই ধরনের জমির বকেয়ায় সমতাকরণ বা রাউন্ডিং অপরিহার্য হবে যাতে দশমিক মুদ্রায় বকেয়া আদায় সুবিধাজনক হয়।

ভূমি উন্নয়ন ঋণ অ্যাক্ট, ১৮৮৩

(অ্যাক্ট নং XIX, ১৮৮৩)

ভূমি উন্নয়ন ঋণ অ্যাক্ট ১৮৮৩ এমন একটি আইন যা কৃষি উন্নয়নের জন্য ব্যবহৃত সরকার কর্তৃক প্রদেয় ঋণের অর্থ প্রদান সম্পর্কিত আইনকে সংহত করে এবং সংশোধন করে।

ভূমি প্রশাসন ম্যানুয়াল, ১৯৯০;

ভূমি প্রশাসন ম্যানুয়াল, ১৯৯০ ভূমি প্রশাসনের কর্মকর্তাদের দায়িত্ব নির্ধারণ করে উপরন্তু ভূমি সংশ্লিষ্ট অন্যান্য কাজ এবং অতিরিক্ত হালনাগাদকৃত বিজ্ঞপ্তি নির্ধারণ করে।

অর্পিত সম্পত্তির পুনর্বহাল আইন, ২০০১

প্রাথমিকভাবে এই আইনের লক্ষ্য ছিল হিন্দু সংখ্যালঘু এবং ভারতীয় নাগরিকদের সম্পত্তি পুনরুদ্ধার করা যা সরকারকে বাংলাদেশ (অর্পিত সম্পত্তি) আদেশ, ১৯৭২ এর অধীনে প্রদান করা হয়েছিল। তবে পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ায় কিছু সমস্যা ও অসামঞ্জস্যতা দেখা দিয়েছিল।

রিয়েল এস্টেট ডেভেলপমেন্ট অ্যান্ড ম্যানেজমেন্ট অ্যাক্ট, ২০১০;

রিয়েল এস্টেট ডেভেলপমেন্ট অ্যান্ড ম্যানেজমেন্ট অ্যাক্ট, ২০১০ বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট বা ভূসম্পত্তি সংক্রান্ত আইনগুলোর তদারকি করে। এটি বাংলাদেশে ভূসম্পত্তির ক্রয়, বিক্রয় এবং হস্তান্তরের বিধান প্রনয়ন করে। এই আইনের ধারা-৫ রিয়েল এস্টেট বা ভূসম্পত্তি ডেভেলপারদের নিবন্ধন এবং কর্তব্য সংক্রান্ত বাধ্যবাধকতা ঘোষণা করে।