বাড়ি বিক্রির সাত-সতেরো

‘নিজের বাড়ি’ ব্যাপারটা নিয়ে আমাদের সবারই কমবেশি স্বপ্ন, সাধ-আহ্লাদ থাকে। সেই সাথে এটি একটি প্রয়োজনীয়তা তো বটেই। তবে সেই বাড়িটি বিক্রির ব্যাপার যখন আসে, তখন আসলে ভাবতে হয় অনেক কিছুই। নানা কারণে মানুষ বাড়ি বিক্রি করেন। কেউ হয়তো শহর ছাড়ছেন বলে বিক্রি করেন নিজের স্বপ্নের বাড়িটি। কেউ আবার বাড়ি অধিকাংশ সময় শূণ্য পড়ে থাকে বলে বৃদ্ধ বয়সে এসে বিক্রির সিদ্ধান্ত নেন। অথবা নিছক পরিবর্তনের আকাঙ্ক্ষায় পুরানো বসতবাড়িটি বিক্রি করার ঘটনাও রয়েছে। তবে কারণ যা-ই হোক না কেন, বাড়ি বিক্রির অভিজ্ঞতার অনেকটা জুড়েই থাকে বিচ্ছেদের সুর। সেই সাথে শতেক ঝামেলা তো রয়েছেই। আমাদের আজকের ব্লগে তাই কখন ও কীভাবে বাড়ি বিক্রি করবেন তার বিস্তারিত জানাচ্ছি। 

কখন বাড়ি বিক্রি করবেন

বাড়ি বিক্রির সময় একটি প্রশ্ন বারবার মাথায় আসবেই। আর সেটি হলো ‘আমি কি সত্যিই আমার বাড়িটি বিক্রি করতে প্রস্তুত?’ কারণ, অধিকাংশ মানুষের ক্ষেত্রেই নিজের বাড়ি সবচেয়ে দামি সম্পদ। কিন্তু, এ নিয়ে দুশ্চিন্তা আর নয়! আশা করি আমাদের ব্লগ পড়ে বাড়িটি কখন বিক্রি করা উচিত সেটি আপনি সহজেই বুঝতে পারবেন। 

হোম ইক্যুয়িটির ব্যাপারে সাবধান থাকুন 

কখন বাড়ি বিক্রি করবেন তা ঠিক করার আগে ‘হোম ইক্যুয়িটি’-র বিষয়টি জানা ভীষণ জরুরি। বাড়ির যে অংশের মালিকানা বাড়ির মালিকের নিজের কাছে থাকে সে অংশকেই হোম ইক্যুয়িটি বলা হয়। এখন প্রশ্ন এসেই যায় যে, বাড়ির মালিকানা মালিক ছাড়া আর কার কাছেই বা থাকবে? কিন্তু তা আসলে থাকতেই পারে। মর্টগেজের মাধ্যমে বাড়ি কিনলে পুরো লোন পরিশোধ করার আগ পর্যন্ত লোন প্রদানকারী প্রতিষ্ঠানও আপনার বাড়ির মালিক হতে পারেন। লোন পুরো পরিশোধ না করা মোটা অংকের ইন্টারেস্ট রেট দিয়ে যেতে হবে এবং বাড়ির মালিকানা কতটুকু মালিকের তাও এই লোন পরিশোধের উপর নির্ভরশীল। সহজ ভাষায়, বাড়ির বর্তমান বাজারদর থেকে লোনের অংশ বাদ দিলে যা পাওয়া যাবে সেটিই আপনার হোম ইক্যুয়িটি।  তাই নেগেটিভ ইক্যুয়িটি থাকলে কখনোই বাড়ি বিক্রি করা উচিত না।

ইক্যুয়িটির পরিমাণ অন্তত এমন হতে হবে যাতে বিক্রির পর তা দিয়ে আপনার বাড়ির লোন পরিশোধ করা যায় এবং আপনি পরবর্তীতে যে বাড়িটি কিনবেন তার অন্তত ২০%-৩০% ডাউনপেমেন্ট করা যায়এটি ভালো ব্যাপার যে হাউজিং মার্কেট অন্যান্য সেক্টরের তুলনায় বেশ স্থিতিশীল। এ সেক্টরে ইদানীং উন্নতিও বেশ দ্রুত হচ্ছে। তাই এটি নিশ্চিন্তেই বলা যায় যে, আপনার হোম ইক্যুয়িটি যদি যথেষ্ট না হয়, কিছুদিন অপেক্ষা করাই হবে বুদ্ধিমানের কাজ। 

ঋণ রাখবেন না ও ব্যাংকে টাকা রাখুন 

যদি আপনার কোনো ঋণ না থাকে এবং জরুরি প্রয়োজনে খরচ করবার মতো যথেষ্ট টাকা থাকে, তবে বাড়ি বিক্রির ক্ষেত্রে আপনার অর্থনৈতিক ঝুঁকি অনেকটাই কমে যাবে। এছাড়া বাড়ি বিক্রির সাথে সংশ্লিষ্ট আরো বিভিন্ন খরচ যেমন স্টেজিং কস্ট, প্রফেশনাল হোম ইন্সপেকশন কস্ট ইত্যাদির দিকটাও খেয়াল রাখতে হবে। বাড়ি বিক্রির পুরো ব্যাপারটির অর্থনৈতিক দিক নিয়ে স্পষ্ট ধারণা থাকলে কখন বাড়ি বিক্রি করবেন সে সিদ্ধান্ত নেয়া সহজ হয়ে যায়।

কীভাবে বাড়ি বিক্রি করবেন 

হোম ইন্সপেকশন

কীভাবে বাড়ি বিক্রি করবেন তা ঠিক করতে প্রথমেই হোম ইন্সপেকশনের ব্যাপারটি নিশ্চিত করুন। বাড়ি ভাড়া নেয়ার আগে যেমন হোম ইন্সপেকশনে যা যা দেখবেন তা জানা জরুরি তেমনি বাড়ি বিক্রির আগেও এ ব্যাপারগুলোতে নজর দেয়া দরকার। ক্রেতারাই সাধারণত সময় নিয়ে বাড়ি ঘুরে দেখেন ও সে অনুযায়ী নেগোসিয়েশন করেন। তবে বিক্রেতার জন্যও এটি সমান গুরুত্বপূর্ণ। 

হোম ইন্সপেকশনের কাজটি আপনি যত্ন নিয়ে করলে বেশ কিছু সুবিধা পাবেন। যেমন ক্রেতা কোনো একটি সমস্যা আপনাকে বলার আগেই যদি আপনি নিজে তা দেখে ঠিক করে রাখেন, তবে ক্রেতার সাথে সু-সম্পর্ক হওয়ার সুযোগ তৈরি হয়। কিন্তু, ক্রেতা বাড়িতে কোনো সমস্যা পেলে অনেক সময় সেটাকে অবলম্বন করে বাড়ির দাম কমাতে চায়, এমনকি অনেকে বাড়িটি কেনার পরিকল্পনাও বদলে ফেলেন। তাই যত্ন নিয়ে হোম ইন্সপেকশন করা মানে বাড়ি বিক্রির প্রক্রিয়ায় আপনি ক্রেতা থেকে এক ধাপ এগিয়ে যাওয়ার সুযোগটা কাজে লাগাচ্ছেন।

মেরামতের ব্যবস্থা করা

হোম ইন্সপেকশনের পর প্রপার্টির কী অবস্থায় আছে এবং কী কী মেরামত করতে হবে সে ব্যাপারে আপনি একটি বিস্তারিত রিপোর্ট পাবেন। এরপর আপনি দুটি কাজ করতে পারেন। এক,আপনি সম্পত্তিটির দাম বাজার মূল্যের নিচে ঠিক করতে পারেন। অথবা আপনি বাজার অনুসারেই দাম ঠিক করে ক্রেতাকে সেগুলো ঠিক করার জন্য কিছু অর্থ প্রদান করতে পারেন। কিন্তু, এই সমস্যাগুলো এড়িয়ে যাওয়া বিশাল ভুল হবে। কারণ, পরিদর্শনের সময় ক্রেতার চোখে এই সমস্যাগুলো ধরা পড়বেই। এ ধাপগুলো মেনে চললে ‘কীভাবে বাড়ি বিক্রি করবেন’ – সেই প্রশ্নের উত্তরে আপনি ক্রেতার চেয়ে এক ধাপ এগিয়ে থাকবেন। 

তবে বাড়ি মেরামতের সময়ে খুব বেশি পরিবর্তনের প্রয়োজন নেই। বরং ছাদে লিকেজ, পানির কারণে ড্যাম্প হওয়া, দেয়ালে ফাটল কিংবা ত্রুটিযুক্ত ভেন্টিলেশন সিস্টেমের মতো গুরুত্বপূর্ণ সমস্যাগুলোর দিকে বেশি মনোযোগ দিন। বাথরুম এবং রান্নাঘরের মতো জায়গাগুলো খেয়াল করুন, কারণ বিনিয়োগে সর্বোচ্চ লাভ পেতে এ জায়গাগুলোর গুরুত্ব অনেক। নতুন লাইট, নতুন কল, নতুন হ্যান্ডেল, বাথরুমে নতুন ডোর নব, কিংবা একবার নতুন রঙ করালে ক্রেতার মন জয় করা ভীষণ সহজ হয়ে উঠে। ছোটখাট পলিশিং বা মেরামতই আসলে যথেষ্ট।

বাড়ি সাজিয়ে রাখুন

বাড়ি সাজিয়ে রাখা অনেকটা ‘স্টেজ সেট’ করার মতো গুরুত্বপূর্ণ। তবে সেসব শুরু করার আগে বাড়িটি ভালো মতো পরিস্কার করে নিতে ভুলবেন না। সম্ভাব্য ক্রেতারা বাড়ি কেনার আগে কী কী ভাবতে পারেন, সেটা বিবেচনায় এনে নিজের বাড়িটি পরিচ্ছন্ন রাখা ভালো। তবে ক্রেতাদের চিন্তাভাবনা ও মতামতের জন্য আপনাকে প্রস্তুত থাকতে হবে।

মঞ্চ সাজাতে কিছু বিশেষ কক্ষের উপর মন দেয়া জরুরি। আপনার রান্নাঘর এবং বাথরুম এখানে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখবে। ক্রেতার যাতে মনে হয় তারা নিজের বাড়িতে এসেছে। দরকার হলে পেশাদার ক্লিনার রাখুন। এবং ফার্নিশড বাসা হলে একজন পেশাদার স্টেজার বা ঘর সাজানোতে অভিজ্ঞ লোকও রাখা যায়।  

মূল্য নির্ধারণ

কীভাবে বাড়ি বিক্রি করবেন সে কথা চিন্তা করার সময় আপনাকে অবশ্যই বাজার মূল্য মাথায় রাখতে হবে। এ জন্যে প্রতিযোগিতামূলক বাজার বিশ্লেষণ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এমন অনেক কিছুই আছে, যা মূল্য নির্ধারণের সময়ে আপনার জন্য সমস্যা সৃষ্টি করতে পারে। বাড়ি নিয়ে আপনার একান্ত নিজস্ব অনুভূতি, রিয়েল এস্টেটের বাজার সম্পর্কে জ্ঞানের অভাব কিংবা “অন্যরা যদি এই দামে বিক্রি করতে পারে তবে আমি কেন পারব না” মানসিকতার কারণে আমরা অনেক সময় এমন মূল্য নির্ধারণ করি  যা বাজার মূল্যের থেকে অনেক বেশি। বেশি দাম চাইলে বহুদিন পর্যন্ত আপনার বাড়ি বিক্রি নাও হতে পারে।  

অন্যদিকে আবার বাজার মূল্যের থেকে কম দামে বিক্রি করতে চাইলেও আপনার প্রচুর ক্ষতি হতে পারে। তাই দাম নির্ধারণের সময় আবেগজনিত চিন্তা না করে যৌক্তিকভাবে চিন্তা করার চেষ্টা করুন। যথার্থ মূল্য  নির্ধারণের একটা স্মার্ট উপায় হলো একই ধরণের আরেকটি বাড়ি সম্প্রতি কত দামে বেচা হয়েছে সেটা খুঁজে বের করে বিবেচনায় নেয়া। অথবা যেকোনো প্রপার্টি লিস্টিং ওয়েবসাইটে গিয়েও আপনি খোজ নিতে পারেন।

লিস্টিং এবং মার্কেটিং

এবার আপনার বাড়ির বৈশিষ্ট্যগুলোর একটি তালিকা বানানোর সময় এসেছে। এই তালিকায় বাড়ির মোট ক্ষেত্রফল, বেডরুম এবং বাথরুমের সংখ্যা, মূ্ল্য, ঠিকানা এবং আশেপাশের এলাকার ঠিকানা অন্তর্ভুক্ত করা জরুরি। ছবির ব্যাপারে ভুলে গেলে চলবে না। এখন দেখা যাচ্ছে বেশিরভাগ মানুষই অনলাইনে প্রপার্টি খোঁজার সময় ছবির উপর ফোকাস করেন। তাই অনলাইনে বাড়ি বিক্রির সময় ছবির উপর বিশেষ মনোযোগ দেয়া প্রয়োজন। মানুষ আপনার বাড়িটি ঘেটে দেখবে নাকি আরেকটি বাড়ি খোঁজার চেষ্টা করবে, সেই বিষয়টা আপনার বাড়ির ছবি-ই নির্ধারণ করে দিবে। তাই একজন পেশাদার ফটোগ্রাফারের সাহায্য নিয়ে বাড়িটির দারুণ কিছু ছবি তুলে ফেলুন। ইন্টেরিয়র, বাথরুম, বেডরুম, লিভিং রুম – এসবের কিছু উচ্চমানের ছবির ব্যবস্থা করতে হবে। বাড়ির বাইরে থেকেও দু-তিনটি শট নেয়া ভালো।

তবে হ্যাঁ, ছবি যতই মানুষের মনোযোগ আকর্ষণ করুক, আপনার বাড়ি সম্পর্কে একটি গোছানো বিবরণ ক্রেতার কাছে সব পরিস্কার করে তুলতে পারে। কীভাবে বাড়ি বিক্রি করবেন  তা ভাবতে যেয়ে বাড়ির প্রচারের গুরুত্ব ভুলে গেলে চলবে না। যেহেতু বেশিরভাগ মানুষই এখন তাদের প্রথম তথ্যের উৎস হিসেবে ইন্টারনেট ব্যবহার করে, তাই ফেসবুক, ইউটিউব, টুইটারসহ বিভিন্ন সামাজিক মিডিয়া ঠিকভাবে কাজে লাগাতে পারলে তা বিশাল ট্রাফিক এনে দিবে। আপনি সংবাদপত্রে, ম্যাগাজিন কিংবা ফ্লায়ারের মতো প্রিন্ট মিডিয়া, এমন কি ট্র্যাডিশনাল ‘বিক্রয়ের জন্য’ (টু-লেট) সাইনও ব্যবহার করে ক্রেতার কাছে পৌঁছাতে পারেন। 

বাড়ি দেখা

বাড়ি বিক্রির একটি অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ অংশ বাড়ি দেখা। এটা ঠিকভাবে করলে ক্রেতা খুঁজে পাওয়ার সম্ভাবনা বেড়ে যায়। তবে আপনাকে কিছু বিষয়ের যত্ন নিতে হবে। যেমন, ক্লায়েন্টদের সাথে পেশাদার যোগাযোগ বজায় রাখা, কিংবা ইন্সপেকশনের সময়ে উপস্থাপনার বিষয়গুলো খুবই গুরুত্বপূর্ণ। ক্লায়েন্টদের ব্যাপারে সর্বোচ্চ মনোযোগ দিন, তাদের সমস্ত কথা এবং প্রশ্ন শুনে সেগুলোর উত্তর দেয়ার চেষ্টা করুন। এটা ঠিকভাবে করতে পারলেই কীভাবে বাড়ি বিক্রি করবেন তা নিয়ে আপনার চিন্তা অনেকটাই কমে যাবে। 

পেপারওয়ার্ক এবং সমাপ্তি

এটাই বাড়ি বিক্রির প্রক্রিয়ার সবচেয়ে জটিল অংশ। কাগজপত্রের ব্যাপারটি যেমন জটিল, তেমন গুরুত্বপূর্ণ। আইনি বিষয় এবং দলিলগুলো নিয়ে আপনাকে খুবই সর্তক থাকতে হবে। ক্রেতারা অবশ্যই সম্পত্তির মালিকানার সত্যতা যাচাই করবে। তাই সমস্ত আইনি কাগজ ও প্রমাণপত্র আগের থেকেই বের করে প্রস্তুত রাখুন যাতে এ বিষয়ে কোনো ঝামেলায় না পড়তে হয়। তবে এই পর্যায়ে নানা অপ্রত্যাশিত সমস্যার জন্য প্রস্তুত থাকা ভালো। প্রয়োজনে বিশেষজ্ঞদের আইনি পরামর্শ নিন। এরপর শুধু দলিলে স্বাক্ষর করা বাকি। আপনার অ্যাকাউন্টে মূল্য পরিশোধের অর্থ চলে আসলেই বিক্রির সমাপ্তি।

সবগুলো অংশ সঠিকভাবে পালন করলে আপনার ক্রেতা খুঁজে পেতে সমস্যা হওয়া উচিত নয়। তবে আপনার কাছে পুরো প্রক্রিয়াটি কঠিন লাগলে ভয় পাওয়ার কিছু নেই। বাড়ি বিক্রির এই প্রক্রিয়া এমনিতেই চ্যালেঞ্জিং। বলে রাখা ভালো, এই প্রক্রিয়ায় আপনার প্রচুর সময় ব্যয় হবে। অন্যদিকে, আপনি যদি কোনও রিয়েল এস্টেট সলিউশন প্রভাইডার যেমন বিপ্রপার্টির সাহায্য নেন, তবে কীভাবে বাড়ি বিক্রি করবেন তা নিয়ে আপনার ভাবনা এসে যাবে শূণ্যের কোঠায়। অন্যদিকে সময়ও বাঁচবে। এক্ষেত্রে আপনার বাড়ি বিক্রির পুরো প্রক্রিয়াটি পেশাদারিত্বের সাথে, দায়িত্ব নিয়ে সম্পন্ন করা হবে। বিপ্রপার্টির সাইটে আপনার সম্পত্তি নিবন্ধিত করার পরে, বিশেষজ্ঞদের একটি দল এসে বাড়িটি পরিদর্শন করবে এবং একটি বিশদ প্রতিবেদন দেবে। এরপরে, তারা কোনো সমস্যা থাকলে তা সমাধানের চেষ্টা করবে এবং সে অনুসারে মালিককে ব্যবস্থা নিতে পরামর্শ দিবে। মালিক হিসেবে আপনাকে যা করতে হবে তা হলো জরুরি মূহুর্তগুলোতে উপস্থিত থাকা ও দলিলসহ অন্যান্য আইনি কাগজে সিগনেচার করা। আমার মতে বাড়ি বিক্রির প্রক্রিয়া এমন ঝামেলাহীনই তো হওয়া উচিত!